政策层面看明年楼市:稳中有变调控"变"在何处

来源：中国证券报

中央经济工作会议后，业界对于明年的房地产政策乐观一片。笔者认为，其影响是中性略偏好，如果业界、尤其是开发商和二手房卖家误读或有意夸大其利好，对于明年楼市的健康发展，肯定不是什么好事。

　　不妨先分析一下中央经济工作会议。在宏观政策方面，今年的定调与去年基本相同，都是保持经济平稳较快发展，并实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。不同之处在于，今年提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，实际上，这是为明年政策小幅调整埋下伏笔，如果经济增长偏快，出现过热苗头，刺激政策将会陆续退出。

　　在房地产政策方面，今年会议的指导方针是“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度”。去年会议的提法是“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”

　　这条比较关键，表明中央并没改变2008年10月出台的房产优惠政策的指导思想，由此基本可以判断，中央和地方出台的大部分房产优惠政策，都不会改变，尤其是针对“居民自住和改善性购房需求”的。也就是说，近两个月，上述两类需求根本不必急吼吼地惶恐入市。12月9日国务院常务会议已经明确：“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”

　　大体来说,上述政策面偏暖。然而，如果仅凭此就让业界对明年政策和市场高枕无忧，未免过于乐观。我们还需详察三点：

　　第一，去年中央经济工作会中，有两处明确 “要发挥房地产支柱产业作用”，今年却未提及。这说明，经历了去年底今年初最严峻的考验后，今年经济“保八”无忧，明年只要巩固战果即可，经济增长对房地产业的依赖度和期望值明显降低。

　　第二，中央对高房价一直都在关注。去年下半年至今年，调控文件和政府高层谈及高房价的声音明显减少，但这并不意味着中央已不再关心此事，只是在寻求稳定房价的更好路径。2004年-2007年，房价一直是房地产调控的重要目标，今年房价又创历史新高，决策层不可能熟视无睹。

　　大家需要特别重视两个相同的信号。一是11月底温家宝总理在上海视察时表态“抑制投机性购房”；二是12月9日国家发展改革委主任张平表示，“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”这些表明，打压投机、稳定房价，将是明年楼市调控的一条“隐线”，这是相对于继续支持自住需求的“显线”而言的。

　　反观近日取消营业税优惠的举动，实际上同样出于抑制楼市投机的目的。道理很简单，购房后不满两年就急忙转售，这类业主绝大部分都属于投资或投机客。去年市场低迷时政策宽以待之，如今恢复原有的较高税率，政府调控态度的转变显而易见。

　　那么，明年会否还有新措施出台？这要看市场如何演变，如果明年房价继续今年的疯涨，则必然出台打压投机的新政。11月全国70个大中城市房价环比上涨1.2%,同比上涨5.7%，双双创下今年最高月度涨幅；商品房销售量亦比10月增长近11%。看量价势头，比“金九银十”还要猛。但笔者更倾向地认为，这是10月下旬以来购房者受“年底政策优惠终止”的谎言胁迫入市的结果。

　　现在谎言已破，因此，笔者认为，12月，全国商品房成交量和房价环比增幅将重新回落；明年一季度，估计市场将有所降温，毕竟属于传统淡季；二季度将会重新上升，如果重现今年二季度牛市，且延至三季度，则5月-7月是新政最有可能出台的时间窗口。不过，假如明年市场走势平稳，则不会追加新政了。

　　第三，明年房地产资金面必定比今年紧。无论股市，还是楼市，皆受资金面的重大影响，明年信贷量和M2增幅皆会明显下降。近日银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，其中与房地产相关的有两项：房地产行业信贷风险、个人贷款违规流入资本市场风险和流动性风险。迪拜外债危机和希腊信用危机，皆警示了资产泡沫和金融风险的“恐怖性”。随着明年我国通货膨胀的显形，以及资产价格的高涨，年中或将有紧缩政策出台，尤其是“二套房贷政策”只会越来越紧。(上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭)